Eksper Evin Değerini Nasıl Belirler?

Günümüz şartlarında yükselen ev fiyatları konut sahibi olmak isteyenleri zorlamaktadır. Bankalar ise bu duruma bir çözüm üretmişlerdir. Ev satın almak isteyen kişiler bankalardan konut kredisi için başvururlar. Bunun için alınacak olan evin krediye uygun olması gerekmektedir. Çekilen kredinin borcu bitene kadar alınan ev bankanın ipoteği altındadır.
Hangi bankadan kredi çekilecekse istenen belgelerle başvuru yapılmaktadır ve başvuru ön onay aldığı andan itibaren ekspertiz süreci başlar. Yatırımı yapılacak olan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesine halk arasında eksper denilmektedir. Bu işlemleri yapan kişilere ise Gayrimenkul Değerleme Uzmanı denilmektedir.

Ekspertiz Süreci Nedir?

Ekspertiz süreci alınacak olan evin kredi kullanım oranının ne kadar olacağına karar verir. Evin en fazla %75’i için konut kredisi verilmektedir. Geriye kalan tutar için peşinatın olması gerekmektedir.

Ekspertiz işlemi bankanın göndermiş olduğu uzman ekipler tarafından kredinin tutarını belirlemek için yapılmaktadır. Ekspertiz işlemini kredi için başvurulan bankaların anlaşmalı şirketleri yapabileceği gibi alıcı isterse kendi gayrimenkul ekspertizi ile de anlaşabilir. Uzman ekip alınacak olan evin gerçek değerini belirler ve verilecek olan kredi bu tutar üzerinden hesaplanır. Ekspertiz raporu sonucunda evin piyasa değeri belirlenmiş olur.

Gayrimenkulün değerini belirlemek için eksper;

  • Gayrimenkulün yaşını
  • Gayrimenkulün açık adresini,
  • Gayrimenkulün büyüklüğünü,
  • Bulunduğu konumunu,
  • İmar durumunu,
  • İrtifak hakları gibi değerleri incelemesi gerekir.

Bu incelemelerden sonra eksper tapu dairesine gidip alınacak olan evin tapusunu inceler. Tapudaki bu incelemenin amacı tapu üzerinde herhangi şerh, ipotek veya irtifak hakkı olup olmadığıdır. Son olarak belediyeye gidilerek dairenin projesi ve ruhsatı incelenip toplanan tüm veriler ile ekspertiz raporu yazılır.

Hazırlanan rapor bankaya gönderilir ve kredinin onay süreci devam eder. Konut kredisi için başvuranların zorunlu olarak ekspertiz raporu aşamasından geçmesi gerekmektedir. Aynı zamanda raporda konutun değerini düşürebilecek ihtimallerde göz önünde bulundurulup listelenmektedir.

Ekspertiz raporunda sorun çıkması halinde ise raporun iptali için Tüketici Hakları Hakem Heyeti’ne başvuru yapılmaktadır. Konut için yazılan ekspertiz raporunun geçerlilik süresi ise 6 ay ile 1 yıl arasıdır.

Ekspertiz değeri hesaplamak için üç farklı yöntem kullanılmaktadır. Bu yöntemler;

  • Emsal değerlemesi (Satışların Karşılaştırılması)
  • Maliyet değerlemesi
  • Gelirlerin kapitalizasyonu

Ekspertiz raporunda nelere dikkat edilmeli öğrenmek için ilgili sayfayı ziyaret edin.

Emsal Değerlemesi

Bu yönteme “Satışların Karşılaştırılması Metodu” da denilmektedir. Alıcının bir gayrimenkulü almak için ödeyebileceği bedelin, piyasada aynı özelliklere sahip gayrimenkullerin maliyetinden daha yüksek olamayacağına dayanan bir sistemdir. Bu sistemde daha önceki benzer satışlar göz önüne alınır. Fakat bu sistemin sağlıklı sonuç verebilmesi için benzer niteliklerdeki olan gayrimenkulün özellikleriyle benzer olması gerekmektedir.

Emsal değerleme yönteminin aşamaları;

  • Verilerin araştırılması
  • Verilerin doğrulanması
  • İlgili karşılaştırma birimlerinin seçilmesi
  • Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
  • Değer göstergelerinin tek bir değer üzerinde uzlaştırılması

Bu yöntemde kullanılabilecek taşınmaz fiyatlarının uluslararası uygulamalara göre ortalama değerden en fazla %15 sapması gerekir.

Maliyet Değerlemesi

Alıcının bir gayrimenkule, benzer niteliklerdeki başka bir gayrimenkulü yeniden inşa etmenin maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacakları varsayımını esas alınır. Bu sistemde gayrimenkulün inşa edilebileceği arsanın satın alınmasının ve üzerine yapının inşa edilmesinin maliyetlerinin toplamı olarak açıklanır. Maliyet değerlemesi emsal değeri tespit edilemeyen veya özel nitelikteki yapılar için kullanılır. Hesaplama sırasında yapının eskime payı düşürülür.

Gelirlerin Kapiitalizasyonu

Gelir getiren gayrimenkullerin ekonomik olarak ömürleri boyunca işletilmelerinden elde edilen düzenli bir gelirin olması gerekir. Aynı zamanda giderleri de oluşmaktadır. Gayrimenkul yatırımından sağlanan net gelire “net işletme geliri” adı verilir. Net işletme geliri, gayrimenkulün brüt gelirlerinden faaliyet giderleri ve kredi ödemeleri düşülerek bulunur. Net işletme geliri, yatırımın getirisini, “Kapitalizasyon oranı” ise getiri oranını gösterir. Gayrimenkulün değeri gelirlerini bugünkü değeri hesaplanarak hesaplanır.

Beğendiyseniz paylaşın!Share on LinkedInShare on Google+Tweet about this on TwitterPin on PinterestShare on FacebookEmail this to someone

Yorumlar

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir