Konut Kredilerinde Uzun Vadeye Dikkat!

Konut kredisi ile ilgili araştırma yaparken kafaları kurcalayan soruların başında “benim için hangi vade en uygundur?” geliyor.

Vade azaldıkça toplam geri ödeme ve haliyle bankaya ödenen faiz düşüyor ama bir yandan da aylık taksitler artıyor. Örneğin 100.000TL, 0,99% aylık faizli bir kredi için 5 yıllık vadede bankaya ödenen faiz miktarı yaklaşık 30.000TL iken, 10 yıllık vadede bu miktar 64.000TL’ye yükseliyor. Ancak aylık taksitler de 1.430TL’den 2.220TL’ye çıkıyor. Yani krediyi düşük vadede almak genelde daha karlı.

Ancak, bankadan bankaya ve müşteriden müşteriye değişmekle birlikte, bankalar kredi taksitinin kişinin gelirinin 40-50% arasını geçmesini istemiyorlar. Bu da aylık geliri düşük olan kişilerin mecburen daha uzun vadelerde kredi almasına sebep oluyor. Burada en önemli unsur ise kişinin ödeme gücü, almak istediği evin değeri ve kredi vadesini dengelemek. Alınan evin değeri (ve tabi kredi tutarı) ne kadar artarsa kredi vadesini de o kadar uzatmak gerekiyor (kişinin geliri sabit olduğu ve o gelirin belli bir oranını taksite ayırmanız şart olduğu için).

Buradaki hesaplamalarda bir başka önemli unsur da faiz oranları. Türkiye’de gelişmiş ülkelere göre hala yüksek seyreden faizlerin de etkisiyle kullanmış olan konut kredilerinin 53%’ünü hala 6-10 yıl vadeli krediler oluşturmakta[1]. Gelişmiş ülkelerde ise düşük faiz oranlarının da etkisiyle ortalama konut kredisi vadeleri 20-30 yılı bulmakta ve kira öder gibi ev sahibi olmak kavramı gerçekten kredi ile gerçekleşmekte. Amerika ve Avrupa’da insanlar hayallerindeki evi almak için düşük faizli ortamda uzun vadeli kredi kullanmaktan çekinmiyorlar.

Türkiye’de son 2 yıldır düşen konut kredisi faizlerinin de etkisiyle 2009 yılında 10 yıl üzeri vadelerde gerçekleşen kredi kullanımı toplam kullanılan konut kredilerinin 15%’ini oluştururken, 2011 ağustos ayı sonunda bu rakam 19%’a kadar yükselmiş durumda. Rakamlar 10 yıl üzeri vadelerin arttığını gösterirken şöyle bir soru ortaya çıkıyor:

Acaba çok uzun vade mantıklı mı?

Somut bir örnekle açıklayalım: aylık 0,99% faiz ile 100.000TL’lik kredi kullanmak isteyen bir kişi 10 yıl vadeli bir konut kredisinde ayda 1.430 TL geri ödeme yapıyor. Bunu karşılayabilmesi için de yaklaşık olarak aylık 3.500TL civarı bir gelire sahip olması gerekiyor. Ancak aynı kişi 10 yıl yerine 20 yıllık vadeyi tercih ettiğinde aylık ödemeleri 1.090TL ye iniyor ve yaklaşık 2.700TL aylık gelirle böyle bir krediyi rahatlıkla kullanabiliyor.

20 yıldan sonra aylık taksitlerdeki değişimin oldukça azaldığı görülmektedir.

20 yıl vadenin üzerine çıkıldığında ise geri ödeme vadesini uzatmak biraz mantıksız hale geliyor. Yine aynı örnekten devam edersek, 20 yıl için ayda 1.090TL ödeyen kişi, 30 yıl vade için ayda 1.020TL ödüyor. Yani ayda sadece 70TL farkla evini 10 yıl daha ipotek altında tutarak, bankaya yaklaşık 105.000TL fazla geri ödeme yapıyor.

Tabi Türkiye gibi yüksek enflasyonlu ülkelerde bu hesabın önemli bir parametresi de geleceğe dönük enflasyon beklentisi oluyor. Bu konu ile ilgili bir sonraki postumda detaylı örnekler vereceğim.

Sonuç olarak, konut kredisinde vadenize karar verirken gelir durumunuz sizin için çok önemli bir ölçüt. Eğer geliriniz yüksekse zaten tercih sizin. İster daha karlı olan yolu seçip kısa vadelere yönelip toplam faiz ödemenizi düşürebilir, isterseniz uzun vadelerle taksitlerinizi düşük tutup bütçenizi rahatlatabilirsiniz. Ancak düşük gelirlerinden ötürü uzun vadeleri tercih etmek durumunda kalan kişiler için 20 yılın üzerine çıkmak bugünün koşullarında pek de mantıklı gibi görünmüyor.

Can Batur

[1] Merkez Bankası’nın ağustos ayı rakamlarına göre. Ancak yine aynı veriler ışığında konut kredilerinde 10 yıl üzeri vadelere olan talebin arttığını da gözlemleyebiliyoruz

Beğendiyseniz paylaşın!Share on LinkedInShare on Google+Tweet about this on TwitterPin on PinterestShare on FacebookEmail this to someone

Yorumlar

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir