4 Soruda Konut Kredisinde Ek Masrafların Geri Alınması

1. Mahkemeler en çok hangi hukuki gerekçelerle ek masrafların iadesine karar verirler?

Konut kredilerinde çeşitli ek masraflarının iadesi medyada ve hukuk forumlarında önemli yer bulan oldukça tartışmalı bir konudur. Türk hukuk sisteminde bu konuya tüketici hakem heyetleri ve tüketici mahkemeleri (bulunmayan yerlerde aynı sıfatla asliye hukuk mahkemeleri) bakar. 2013 yılı itibarıyla 1.191 TL üzeri meblağlar için yapılan başvurulara, yetkili tüketici hakem heyeti değil direkt olarak tüketici mahkemesi bakar. Peki, bugüne kadar hangi durumlarda mahkemeler bu masrafların iadesine karar vermiştir?

• Masrafların sözleşmede açıkça belirtilmemesi: Örneğin, bir davada 2000 TL olarak alınan dosya masrafı, sözleşmede açıkça “dosya masrafı 2.000 TL’dir” şeklinde yazmadığı için iade edilmiştir. Mahkemeler böyle kararlar verdikçe bankalar da sözleşmelerini gitgide daha açık ve anlaşılır hale getirmiştir. Bu sebeple son yıllarda ‘yanlış veya eksik sözleşme’ sebebiyle tüketici lehine verilen kararlar azalmıştır.
• Sözleşme öncesi bilgi formunda verilmesi gereken bilginin verilmemesi: Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nca yayımlanan ‘Konut Finansmanı Kuruluşlarınca Verilecek Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’  uyarınca, kredilendirme öncesi sunulan sözleşme öncesi bilgi formlarının yönetmeliğe aykırı biçimde hazırlanması durumunda mahkemeler ek masrafların iadesine karar verebilir.
• Kesilen masrafın sözleşmede var olsa bile haksız şart sayılması: Son yıllarda tüketici lehine sonuçlanan mahkeme kararlarının çoğu, talep edilen ücret kredi sözleşmesinde var olsa bile bu masrafların haksız şart sayıldığı sebebiyle verilmiştir.

2. Haksız şart nedir?

Sözleşme hukukuna göre, banka sözleşmeleri gibi önceden hazırlanmış, tüketicinin hazırlanmasına katkıda ve etkide bulunmadığı sözleşmelerde var olan maddeler tüketiciyle müzakere edilmemiş sayılır. Sözleşme tüketici tarafından imza atılıp kabul edilse bile, tüketici sözleşmede var olan kendi aleyhine ve iyi niyet kurallarına aykırı maddeleri kabul etmiş sayılmaz.  Banka sözleşmede bu şekilde tüketici aleyhine var olan bu ücretlerin nedenini yeterli biçimde açıklamak durumunda ya da bu maddeleri tüketici ile ayrı bir şekilde müzakere ettiğini ispat etmek durumundadır.

İyi niyet kuralları ifadesi yeterince net olmadığından mahkemelerin bu konuda farklı yorumlar yaptıkları görülmüştür. Bankanın mahkemeye aldığı paranın kredi için yaptığı masrafa denk geldiğini ispatlayabilmesi oldukça zordur. Bilirkişiler ve tüketici hakem heyetleri bu konuda çoğu zaman banka aleyhine karar verirler.

Pek çok mahkeme, özellikle dosya masrafının haksız şart niteliğinde olduğuna ve geri iade edilmesine karar vermiştir. Ancak çoğu davada bankanın bu kararı temyiz ettirebildiği ve tüketiciye ödemesi gereken ücreti iptal ettirdiği de olmuştur. Bu konuda söylenebilecek şey bu davalarda pek çok duruma dair kararın hala mahkemenin yorumlamasına bağlı olduğu, tüketicinin dava açarak bir risk aldığıdır. Mahkeme banka lehine sonuçlanırsa olan, talep ettiği masrafların yanında mahkeme süreci için de masraflar yapmış olan tüketiciye olur. Bu durumda tüketiciye verilebilecek en iyi tavsiye, davaya girişmeden önce hukuki yardım alması yönündedir.

3. Haksız kesilen ücreti geri almak için nasıl bir yol izlenmesi gerekir?

Eğer bir bankanın kestiği ücretin haksız olduğu düşünülüyorsa öncelikle bankaya gidilip ücretin kaynağı ve sebebi sorulmalıdır. Bankayı bu ücret hakkında uyarmak için ihtarname vermek noterden veya iadeli/taahhütlü mektup yolu ile mümkündür. Bankanın açıklaması ikna edici olmuyorsa, talep edilen para 1.191 TL’yi geçmiyorsa, tüketici Kaymakamlığa gidip Tüketici Hakem Heyeti’ne dilekçe ile başvurmalıdır.

Tüketici hakem heyetinin aldığı iade kararı banka için bağlayıcı değil sadece tavsiye niteliğindedir. Banka bu karara uymazsa veya talep edilen para 1.119 TL’nin üzerindeyse Tüketici Mahkemesi’nde dava açılır. Bu mahkemenin bulunmadığı yerlerde Asliye Hukuk Mahkemeleri aynı işlevi görür.

4. Ben dosya masrafımı geri almak için başvursam mahkeme ücretin iadesine karar verir mi?

Öncelikle sizden alınan ücretin niteliğine ve bu ücretten sizi haberdar edip etmediklerine bakmanız gerekir. Sözleşme öncesi bilgi formunda bu ücretten bahsedilmemişse, bankayla yaptığınız sözleşmede açıkça yer alıp almadığına bakmanız gerekir. Ücret sözleşmede açıkça yer alıyorsa ancak haksız şart kuralını sağlıyorsa mahkeme ücreti iade edebilir. Mahkemelerin bugünlerde en çok iade ettirdikleri ücret kalemi sözleşme öncesi bilgi formunda ve sözleşmede açıkça belirtilmemiş dosya masrafı ücretidir. Ancak iadesini talep ettiğiniz ücret bu nitelikte olsa bile mahkemenin lehinize karar vereceğinin bir garantisi yoktur.

Bankalar bu tür belirsizliklerin üstesinden gelmek için kredi kullandırdıkları tüketiciye taahhütname imzalatmaya başladılar. Taahhütnameler sözleşmelerdeki şartların hukuken müzakere edildiği anlamına gelir ve taahhütname imzalayan tüketici taahhütname ile belirtilen ücreti farkında olarak ödemeyi kabul ettiğini beyan eder. Dolayısıyla  “komisyon ücreti ve dosya masrafı ödemeyi kabul ediyorum” gibi, talep edilen ücretin adının geçtiği bir taahhütname imzalanmışsa, banka tüketicinin bu ücreti müzakere ederek kabul ettiğini ispatlamış olur. Son zamanlarda taahhütname imzalamış tüketicilerin davaları kaybedip dava masraflarını da ödemek durumunda kalmaları sık rastlanan bir durumdur.

Erken kapama ücreti de tüketicilerin iadesini talep ettiği bir başka kalemdir. Bu konuda son zamanlarda “Erken Kapama Ücretinin İadesi Yargıtay’ca Onaylandı”  gibi haberler çıkmıştır. ‘Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’ tarafından 2011/9823 karar ve 2011/19204 esas numarasıyla onanan davaya dayanan bu haberlerin tüketiciyi yanılttığı nokta, bu kararın sadece ilk kredi kullandığı bankada yeniden yapılandırma yaptırılması durumunda geçerli olduğudur. Yani bir kişi kullandığı bir krediyi başka bankaya transfer ederken ilk bankanın erken kapama ücreti talep etmesi, bu ücret sözleşme öncesi bilgi formunda belirtildiği ve Mortgage Yasası’nda geçtiği şekilde %2 tavan oranını aşmadığı taktirde yasaldır.