Konutta Yeni KDV Oranları Nasıl Belirlenecek?

Faiz Oranı
Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in Nisan ayındaki açıklamasından bu yana konutlara uygulanan KDV oranlarının değişmesi gündemin en önemli maddelerinden biri oldu. Yeni KDV oranının nasıl belirleneceğine dair spekülasyonlar yapılırken bir yandan da yeni vergilendirme sisteminin konut piyasası için zararlı olup olmayacağı tartışıldı. 31 Mayıs’ta kabul edilen “Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile vergi oranlarını belirleme yetkisi Bakanlar Kurulu’na verildi. Ancak Bakanlar Kurulu 2013’e yaklaştığımız şu tarihlerde hala yeni vergilendirme sistemini açıklamadı. Mevcut sistemdeki adaletsizliklerin aşikar olması bir yana, konut vergilendirmesinde adil bir kıstas bulmak oldukça zor. Maliye Bakanlığının düzenlemeyi yapmak için bu kadar gecikmesi de bu sebepten. Peki mevzuatta mevcut durum ne? Yeni sistemde ne öngörülüyor? Yeni oranlar ne olacak?

Zorlu Center’daki Lüks Daireye %1, Fikirtepe’de Sobalı Bodrum Katına %18

Şu anki sistemde sıfır konut alırken ödenen KDV oranları evin metrekaresine göre belirleniyor.  Alanı 150 m² üzerindeki tüm konutları lüks olarak sınıflandıran sistem bu konutların satışını %18 üzerinden vergilendiriyor. 150 m²’den küçük olan konutlar ise ‘sosyal konut’ olarak sınıflandırılıp KDV’si %1 olarak alınıyor. Ancak lüks konutu daha yüksek vergilendirmek isteyen sistem bunu başaramıyor. Örneğin; metrekare fiyatı 18.000 doları aşan Zorlu Center’daki evlerin ortalama büyüklüğü 100 m² olduğu için, bu evleri satın alanlar %1 vergi ödüyor. Oysa Fikirtepe’de ısıtması olmayan bir bodrum katına, boyutu 160 m2 olduğu için %18 vergi ödenmesi gerekiyor. Evin büyüklüğünün lükslüğüyle birebir orantılı olmadığı görüşünde olan Maliye Bakanlığı bu adaletsizliği ortadan kaldırmak için çalışıyor.

Yeni Vergilendirmede Kıstas Ne Olacak?

Peki nasıl bir vergilendirme olmalı ki lüks konutlarla sosyal konutlar doğru ayırt edilebilsin? Mehmet Şimşek’in konuyla ilgili Nisan ayındaki açıklamasından beri medyada KDV oranları ile ilgili çeşitli değerlendirme kıstaslarının olacağı yazılıyor. Bugüne dek konuşulan alternatiflerin tümü şehirlerin lüks, orta seviye ve sosyal konut olarak bölgelere ayrılması konusunda birleşiyor. Buna göre, lüks bölgelerden %18, orta seviye bölgelerden %8, sosyal konutların yer aldığı bölgelerden ise %1 vergi alınacak. Ancak bu bölgelerin hangi kriterlere göre belirleneceği henüz netlik kazanmadı. Ayrıca aynı bölge içindeki lüks ve sosyal konutların birbirinden ayrılması konusunda bir yöntem belirleme üzerinde de hala çalışılıyor.

Belirleyici Üç Kriter

Maliye’nin üzerinde çalıştığı son taslaklara göre vergilendirmede öne çıkan üç farklı kriter var:

–          Öncelikle konutun lüks bir bölgede olup olmadığı belirlenecek. Vergi değeri yüksek olan semtlerde konutun metrekaresine bakılmaksızın %18 vergi uygulanacak.

–          Aynı bölgedeki evlerin farklı konumlarda bulunabileceği göz önüne alınacak. Örneğin; bir caddenin ön tarafındaki dairelerin vergisi, aynı caddenin arka tarafında olan dairelere göre daha yüksek olabilecek.

–          Bakanlar Kurulu henüz vergi oranlarını netleştirmediği için ayırdığı bölgelerden %1 ve %18 gibi iki farklı grupta vergilendirme yapmak zorunda olmayacak. Konutun bölgesine ve farklı kıstaslara göre KDV’si %1 ila %18 arasında herhangi bir oranda olabilecek.

Yeni Düzenleme Kime  Yarıyor?

Metrekare kıstasını kaldıran düzenleme özellikle geniş ama hesaplı evlere ihtiyaç duyan ailelere yarar sağlayacak. 150 metrekareden daha büyük bir alana ihtiyaç duyan, ancak bu evlere çok yüksek para da ödeyemeyecek sınırlı gelirli ve geniş aileler KDV indiriminden en çok yararlanacak kesim olacak. Katı, konumu, bölgesi itibarıyla lüks değil hesaplı olan 150 m² ve üzeri konutların KDV indirimiyle ucuzlaması bekleniyor.

Sektör Konuya Nasıl Bakıyor?

KDV oranlarının değişecek olmasına konut sektöründen çeşitli tepkiler geliyor. Özellikle düşük metrekareli konut üreten inşaatçılar düzenlemeye tepki gösteriyor. Zira yeni sistem özellikle büyük şehirlerde ulaşımı iyi, şehir içine yakın ve pahalı bölgelerde 150 m²’den küçük konutlar inşa eden yatırımcıları vuracağa benziyor.  Pek çok yatırımcı sektörün duraklamaya gireceğinden, insanların uygun fiyata ev bulmakta zorlanacağından yakınıyor. “KDV artışı fiyata yansır, bu da sektörün işlem hacmine ve vergi gelirlerine birebir yansır. Çünkü sektörün büyük kısmı küçük konutların satışıyla dönüyor” şeklinde açıklama yapan Uluhan Grup CEO’su Tanju Bilgen değişikliğe karşı çıkan isimlerden biri. Üstelik yeni vergilendirmenin kentsel dönüşüm projelerini de riske atacağından çekinenler var. Örneğin, İZKA Yönetim Kurulu Başkanı Azat Yeşil “Bugünlerde Türkiye’de ciddi bir kentsel dönüşüm kararlılığı ve hamlesi söz konusu  Böyle bir dönemde ağırlıkla küçük konutlar yapılacaksa, lüks olmayan, temel ihtiyaçlara yönelik konutlarda oranın yükselmesi beraberinde kentsel dönüşümü sıkıntıya uğratır” diyerek endişelerini dile getirdi.

Ancak değişimi savunmayanlar da yok değil. İnşaat sektöründen bazı isimler düzenlemenin makul olduğu, inşaat sektörüne sağlanan kolaylık kadar adil vergilendirmenin de önemli olduğunu savunuyor. Bunların başında gelen Ukra İnşaat CEO’su Kürşat Tuncel “Vergi sistemi değiştiğinde herkes ayaklanıyor, ancak herkes vergi sisteminin adil olmasını desteklemeli. Hep ağla, hep benden gitmesin demek doğru değil. Kentsel dönüşüme zarar verir iddiasına da katılmıyorum. O zaman teklif verecek olanlar da yüksek KDV’yi hesaba katarak teklif sunarlar” şeklinde konuştu.

Özetle, konut satışlarında KDV’nin belirlenme yönteminde mevcut sistemde sıkıntı olduğunda çoğu sektör temsilcisi hemfikir. Ancak yeni sistemin belirlenmesinin uzun sürmesi piyasada öngörülebilirliği azaltıyor, yatırımcının işini zorlaştırıyor. Ayrıca hangi kıstasın lüks ve lüks olmayan konutları birbirinden sorunsuz biçimde ayırabileceği konusunda bir uzlaşı yok. Maliye Bakanlığı da bu konuda henüz bir açıklama yapmış durumda değil. Şimdilik sadece sistemin değişeceği netlik kazanmış durumda. Yapılacak değişikliklerle ilgili tüm gelişmeleri sizinle paylaşıyor olacağız.

Beğendiyseniz paylaşın!Share on LinkedInShare on Google+Tweet about this on TwitterPin on PinterestShare on FacebookEmail this to someone

Yorumlar

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

2 Adet Yorum